Interview Stena Realty in Vastgoedjournaal

September 9th, 2015

Interview Stena Realty in Vastgoedjournaal

‘We hebben een lange termijn visie, maar zijn niet blind voor kansen in de markt’

Op 10 februari schreven we over de extra huurmeters van Xerox in het kantoorgebouw RotterdamOffice van eigenaar Stena Realty. Dit Zweedse familieconcern met zo’n 20.000 werknemers is bekend van onder andere haar diverse shipping, drilling en metaaldivisies. Vastgoedjournaal wilde graag meer weten over deze internationale belegger en ging op bezoek bij Ronald Visscher, managing director van Stena Realty, op het Nederlandse hoofdkantoor in Amstelveen.

Ondanks de lange geschiedenis van Stena is deze partij de afgelopen jaren in Nederland niet veel in het nieuws geweest. VJ vroeg aan Visscher hoe dit komt. Hij antwoordt: “We zijn een internationale belegger met de oorsprong in Zweden en hebben ook vastgoed in Nederland. Dat is iets anders dan een nationale belegger met ook vastgoed in het buitenland. We zijn gestart met vastgoed in Zweden en het kantoor in Nederland hield zich vooral bezig met financiële transacties. Vanuit het hoofdkantoor in Zweden is toen besloten om ook vastgoed in Nederland aan te kopen. Vanuit Nederland hebben we dit verder uitgebreid en inmiddels hebben we bezit in 8 landen: Amerika, Duitsland, Engeland, Frankrijk, Hongarije, Luxemburg, Nederland en uiteraard Zweden.”

Hij vervolgt: “Naast direct eigen vastgoed hebben we ook indirect vastgoed via fondsen. Ruim de helft van de internationale vastgoedportefeuille staat in Nederland, in totaal 37 gebouwen. En dit willen we verder uitbreiden en/of verbeteren. De afgelopen jaren heeft Stena Realty echter niet stil gezeten, in tegendeel. Er zijn mooie projecten in ontwikkeling in bijvoorbeeld Frankrijk en Amerika (2 x 20.000 m2 nieuwbouw kantoor). De focus lag de afgelopen tijd iets minder op aankopen in Nederland omdat je nu eenmaal niet alles tegelijk kunt doen. Maar we staan hier zeker weer voor open. Sterker nog, we zijn actief op zoek naar vastgoed in met name de kantorensector om aan te kopen in Nederland, liefst in Amsterdam.”

Geen woningen

Visscher vertelt aan VJ dat Stena Realty 100% een particuliere belegger is en dat er dus wordt aangekocht met eigen geld. In thuisbasis Zweden bestaat de portefeuille voor 80% uit woningen en 20% uit kantoren en dat is in Nederland heel anders. Visscher: “In Nederland hebben we geen woningen in ons bezit, maar het overgrote deel van de portefeuille bestaat uit kantoorpanden. Ik sluit echter niet uit dat we ook in woningen gaan beleggen. Er zit zelfs al een woningproject aan te komen. In Den Haag gaan we waarschijnlijk twee kantoorpanden uit de markt onttrekken en hier woningen van maken.

Dit is het eerste echte transformatieproject wat we gaan aanpakken. Er moet veel geld geïnvesteerd worden en dat kunnen wij ook. We zijn een gezonde organisatie met stevige cashflow, dus er zijn mogelijkheden. In 2009-2011 hebben we ook veel geld geïnvesteerd in het verduurzamen van onze portefeuille. We hebben onze gehele portefeuille naar een gemiddeld B-label gebracht. Een goed voorbeeld van onze filosofie dat we goed zorgen voor de gebouwen en daarmee ook voor de mensen, zowel huurders als personeel. Stena Realty besteedt meer dan gemiddeld geld in het vastgoed en dat vinden we ook erg belangrijk.”

2% leegstand

VJ vraagt Visscher welke projecten op dit moment lopen voor de internationale belegger. “In Zuid-Frankrijk hebben we ongeveer 50.000 m2 in bezit, waaronder een substantieel WTC complex en we zijn hier momenteel op risico aan het bijbouwen. De portefeuille in Frankrijk heeft slechts 2% leegstand en is dus erg succesvol te noemen. De kracht is hier vooral dat we een kantoor hebben in hetzelfde gebied als ons vastgoed en dus snel kunnen schakelen. Dit doen we uiteraard in Nederland ook. In Nederland is de leegstand een uitdaging, maar dat heeft met name te maken met het momentum van de markt waarin we nu zitten”, zegt Visscher.

Vier economische centra

Stena Realty heeft de ambitie om verder te groeien, ook in Nederland. Waar moet het vastgoed aan voldoen? Visscher antwoordt dat zij alleen op zoek zijn naar kantoorlocaties in de vier grote steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht en niet daar buiten. “Dat is meer voor andere partijen”, stelt Visscher. “Wij zijn een internationale belegger en kijken ook vanuit dat oogpunt naar Nederland. Dan kom je al snel op die vier steden uit. Vastgoed in deze steden behoudt in onze optiek ook altijd hun waarde en is interessant met het oog op de toekomst. Wij werken enorm vanuit de ‘longterm’ visie. Wij kopen vastgoed dan ook niet aan om het vervolgens weer direct te verkopen, maar om het in bezit te houden. Zie het als bijvoorbeeld een postzegelverzameling, daar koop je ook postzegels bij voor in de collectie en niet voor de verkoop. In Londen hebben we recentelijk op deze visie echter een uitzondering gemaakt. Hier hebben we afgelopen 6 maanden twee kantoorpanden verkocht nadat we ze een aantal jaar ervoor hadden aangekocht. We zouden een dief van onze eigen portemonnee zijn als dat niet hadden gedaan, want de panden waren heel scherp ingekocht en konden we heel goed verkopen. Dit geld kunnen we weer gebruiken voor andere investeringen. We zijn lange termijn beleggers, maar niet blind voor kansen in de markt.”

Geen AA-locatie

Op de vraag van VJ wat belangrijk is bij het aankopen van vastgoed antwoordt Visscher tot besluit: “Locatie vinden we het aller belangrijkste. Het hoeft geen toplocatie op bijvoorbeeld de Zuidas te zijn, maar juist net een straatje daarachter. Onze strategie is dat wij liever niet concurreren met agressieve beleggers in een grote tender. Wij zijn een goede koper voor 1 op 1 deals en bij voorkeur off-market. In Nederland zijn we bezig met een deal, maar ik kan hier nog niets over zeggen. Maar dat volgt hopelijk zeker binnenkort op VJ.”

Back